[服务]2019年青岛楼市走向，什么时候落户青岛买房最合适

经济学家马光远预测青岛房价要下跌20-30%，房价回落到2016年的水平。对于房价下跌20-30%的观点和青岛落户代理的观点基本相符，我们认为其中包含了开发商快速调价的水分在其中，所以，对于青岛房价能跌回2016年的水平，这种可能性是微乎其微的，但有一点是确定的，目前青岛楼市正处于横盘时期，远未到寒冬模式，并且房价下跌只是刚刚开始，这个过程可能是漫长的，青岛落户管家认为仍将需要1-2年的时间才能探底！
其实，青岛楼市还远没有这么可怜，略显降温而已，还不至步入寒冬那么可怜，不要把房地产市场说的那么可怜兮兮。青岛房价其实没有什么大的浮动，只是市场的看衰氛围相对凝重而已。
但这种氛围也给开发商施加了不少压力，降价促销，折中折等促销频现，并且附加霸王条款、价外价等不平等交易有所调整，比如说以前搞阴阳合同，要先买小号，要买装修，要买车位等，要比他们真正备案的价格实际高出很多，在红火的时候房产商逮谁欺负谁，一副爱谁谁的嘴脸，反正买房的大有人在。而现在呢，秋风渐凉，秋江水凉鸭先知，房产商已经明显感觉到了寒意，在市场营销上不能再像以前那样牛哄哄了，要由以前的大爷变成三孙子了！
青岛楼市现在的降温只是试身，相信后续还会持续降温。看多的人都在等下一个风口，希望下一个房价上涨的时间节点快点来到，其实这个心也可以死了。别说是目前房市降温，即使是再次提温，也不可能像这两年一样疯狂了，如果真若出现再次大涨的可能性，那么经济将会全面瓦解，因为我们已经经不起再来一波疯狂的状态了。所以，房地产投资不能只抱着投机的心态炒啊炒，必须用投资的心态才能在30年的房地产市场发展红利期分得一杯羹！
最近，吴建斌在房企研讨会上发表的一些观点，，开发商、房产中介、购房人都要平复原先内心的躁动，客观地来看待房地产市场的发展。练好基本功，扎扎实实为客户提供优质的项目，时刻为用户着想，是开发商能活得好的前提！
下面节选吴建斌的观点：房企要高筑墙广积粮，善待普通员工！希望给所有关心楼市和房价的人提供一些有益参考：
1、房地产是每三年一次变化，好一年，坏两年，每一次变化都会比上一次有巨量的增幅。中国有一只手在管着市场，反而让我们省了很多事，我们根本不需要悲观。
2、731的政策点，对房地产市场的影响非常大。731之后，房地产市场基本上就遇到顶点了，房地产价格上涨可能性就没了。大家会很焦虑，但是我相信这个政策环境起码还需要一年多的时间，因为一个政策是需要有一定的稳定性的。
3、这次调控最大的可能性就是时间换空间，要建立房地产的长效机制。更多的资金流向长租公寓、福利房和租赁市场，这会是一个必然的趋势，也是这次调控的出发点。
4、房地产市场没到冰河期，但是到了寒冬期。目前的现状是销售上不去，很多做了促销和让利，仍然上不去，从五六月份开始在一路下滑，现金流非常紧张，而且融资环境依然没有放松，而且短期内都没法改善。
5、我现在很担心，一些中小企业还不太敏感，以为市场会复苏，却可能会变成温水煮青蛙，会遇到灾难性的结局。
6、目前的解决方案，就是净现金流的管理，一定要高度重视。
第一，要修订未来的发展规划，暂停买地，产城项目缓投，除非能够快速回现。可以选一些不受限、有潜质、价值洼地的地，但是一定要高周转。
第二，一定要收缩建安规模。建安成本一般占到整个年度资本流出的30-40%，在项目上要调整，带不来销售和货币资金回笼的要暂缓。
第三，要尽可能促销、回笼资金。
第四，在草签、网签及银行按揭方面下足功夫，一定要细。
第五，开源节流，矛头指向普通员工没意思，这个方向是错的。他们占用不了多少资源，一定要善待普通员工。
7、今年有效融资方面，开发贷融资占比达到77%，这块应该继续发力。好的项目，四证齐全的，去银行融资是效率最快的。创新融资时间会更长，3-5个月才有效果，可以专门安排一组人去做。阳光城今年在这方面的融资完成了120亿，对我们的帮助很大。
8、目前发公司债比较难，但是路还是通的，要成功发债，一个方面是要做好业务的改善；第二是跟有通道的公司建立好关系，他们背后有大量的资源。
9、目前几个方面的政策要关注：一是预售制的改变，如果取消预售，将是灾难性的，要做好预案。二是配套产业，例如长租公寓、共享办公等，是很难周转起来的，要好好思考，不然很麻烦。因为公司发展的好不好，就在于你会不会算账，如果股东年化资金回报率高，房地产市场才会有生命力。三是税制的调整，国家税制方面的政策调整，决定了我们在房地产怎么发力。四是融资市场的变化。
10、未来一年到一年半的时间，一定要高筑墙，广积粮。一定要做好现金流的管理。有股权质押的上市公司，要尽快自救，股市一两年也许会横行，只有自救，才是解决问题的唯一出路。
吴建斌对于开发商的观点其实主要是：1、有多大能力办多大事，不要盲目扩张，保证项目质量，做精品工程！2、存好粮食（钱）准备过冬，不要死扛房价；3、房地产政策不会出现大的波动，不要心存侥幸，并且积极应对新的政策变化！